Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai Jaminan Kredit Bank

PPJB adalah dokumen umum dalam transaksi properti yang dilakukan sebelum semua syarat hukum jual beli terpenuhi.

Meskipun istilah PPJB sudah dikenal luas, perlu dicatat bahwa tidak ada peraturan perundang-undangan spesifik yang mengatur bentuk, syarat, atau konsekuensi hukum PPJB secara menyeluruh. Namun, PP 12/2021 mengakui keberadaan PPJB.

Pasal 1 angka 10 PP 12/2021 mendefinisikan Sistem PPJB sebagai serangkaian kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran. Pelaku menuangkan kesepakatan ini dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau PPJB sebelum menandatangani Akta Jual Beli (AJB).

Selanjutnya, Pasal 1 angka 11 PP 12/2021 mendefinisikan PPJB sebagai kesepakatan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun antara pelaku pembangunan dan setiap orang. Pelaku pembangunan dapat membuat perjanjian ini sebelum pembangunan Rumah susun atau selama proses pembangunan Rumah tunggal dan Rumah deret. Notaris harus membuat perjanjian ini.

Definisi tersebut menunjukkan bahwa PPJB merupakan perjanjian pendahuluan antara calon penjual dan calon pembeli. Perjanjian ini berisi kesepakatan untuk melaksanakan jual beli suatu objek berdasarkan persetujuan bersama sebelum pembuatan AJB. PPJB mengikat kedua pihak secara hukum; calon penjual wajib menjual, dan calon pembeli wajib membeli sesuai waktu dan ketentuan yang disepakati.

PPJB terdiri dari dua jenis: PPJB belum lunas dan PPJB lunas. PPJB belum lunas hanya memuat janji karena pembayaran belum selesai. Pembeli membuat PPJB lunas setelah harga dilunasi. Namun, kendala administratif, seperti pemecahan sertifikat, sering menunda tindak lanjut PPJB lunas ke AJB.

Dalam pembangunan perumahan, pelaku hanya dapat membuat PPJB setelah memenuhi beberapa persyaratan. Syarat-syarat tersebut meliputi: kepastian status kepemilikan tanah, hal-hal yang diperjanjikan, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta pembangunan properti minimal 20%.

Mengapa PPJB Tidak Bisa Menjadi Jaminan Kredit Bank

PPJB belum mengikat secara langsung objek tanah, rumah, atau properti lainnya. Artinya, PPJB belum menyebabkan peralihan hak dari penjual kepada pembeli. PPJB hanya memuat kesepakatan pendahuluan tentang niat melaksanakan jual beli di masa mendatang berdasarkan syarat-syarat tertentu.

Oleh karena itu, PPJB bukanlah alat bukti kepemilikan hak atas tanah atau bangunan. Dokumen ini belum memenuhi syarat sebagai objek jaminan. Dalam hukum jaminan, terutama hak tanggungan, suatu hak atas tanah dapat menjadi jaminan kredit jika Kantor Pertanahan dapat mendaftarkan hak tersebut dan menerbitkan sertifikatnya, sesuai Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997.

Jenis Hak yang Dapat Dibebani Hak Tanggungan

Pasal 4 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) menentukan bahwa bank hanya dapat membebankan hak tanggungan pada:

1. Hak milik.
2. Hak guna usaha (HGU).
3. Hak guna bangunan (HGB).
4. Hak pakai.

Bank juga dapat membebankan hak tanggungan pada hak atas tanah, termasuk bangunan, tanaman, dan hasil karya yang menyatu dengan tanah dan merupakan milik pemegang hak atas tanah. Pemberi Hak Tanggungan harus menyatakan pembebanan ini secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

Secara hukum, PPJB tidak termasuk dalam jenis hak di atas. PPJB hanya merupakan perjanjian obligatoir (bersifat perikatan), bukan perjanjian kebendaan yang benar-benar mengalihkan hak.

Prosedur Resmi Menjamin Tanah untuk Kredit

Di Indonesia, proses jual beli tanah harus dilakukan dalam bentuk akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar suatu hak atas tanah dapat menjadi jaminan kredit.

Setelah PPAT menandatangani AJB, pembeli harus mendaftarkan dokumen itu ke Kantor Pertanahan untuk memproses balik nama dari penjual kepada pembeli. Setelah proses balik nama selesai dan hak atas tanah resmi terdaftar atas nama pembeli, pembeli baru memiliki legal standing atau kewenangan hukum untuk menggunakan hak atas tanah itu sebagai jaminan saat mengajukan kredit ke bank.

Kesimpulannya, PPJB hak atas tanah tidak memenuhi syarat sebagai jaminan utama dalam perjanjian kredit bank. PPJB hanya bersifat perjanjian pendahuluan dan belum memindahkan hak secara hukum dari penjual kepada pembeli. PPJB tidak memenuhi syarat sebagai hak kebendaan yang dapat dibebani hak tanggungan, sehingga bank tidak menerimanya sebagai jaminan utama.

Tingkatkan literasi hukum Anda bersama Abimanyu Soesanto Law Firm  Penjelasan jernih, contoh nyata, dan pembahasan isu terkini ada di channel kami (Legal Insight). Mulai belajar sekarang!